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寧波市后孫地段(HS03)控制性詳細規劃局部地塊調整論證(批后公布)

來源:寧波市規劃局詳規處

一、調整背景

為加快推進海曙區五江口項目建設,促進寧波市高端電商產業全面發展,提升姚江南岸及五江口區域的城市景觀,經論證研究,擬對《寧波市后孫地段(HS03)控制性詳細規劃》作局部調整。

二、調整范圍

根據《寧波市海曙區人民政府關于要求調整寧波市后孫地段(HS03)控制性詳細規劃的請示》有關要求,需對原控規中的HS03-03-01、HS03-03-07、HS03-03-09、HS03-03-11、HS03-03-12、HS03-03-13、HS03-03-17、HS03-02-16、HS03-02-17、HS03-02-21、HS03-02-22和HS03-02-23共12個地塊以及HS03-02-17地塊北側支路作相應調整。調整范圍內總用地面積約19.01公頃(含支路用地0.46公頃)。

三、調整內容

1、用地性質調整

(1)調整五江口以北HS03-03-01地塊用地性質,由原商業與文化娛樂混合用地(C2/C3)調整為商業服務業設施用地(B1/B2/B3);調整五江口南側HS03-03-07地塊用地性質,由原商業與文化娛樂混合用地(C2/C3)調整為商業服務業設施與二類居住混合用地(B1/B2/B3/R2),并以商業服務業設施用地為主;調整HS03-03-09地塊用地性質,由原商業用地(C2)調整為二類居住與商業服務業設施混合用地(R2/B1/B2/B3),并以二類居住用地為主。

(2)調整姚江西路以南HS03-03-11、HS03-03-12地塊用地性質,由原二類居住用地(R2)調整為商業服務業設施與二類居住混合用地(B1/B2/B3/ R2),并以商業服務業設施用地為主;調整HS03-03-17地塊用地性質,由原商業服務業設施用地(C2)調整為HS03-03-17地塊二類居住用地(R2)和HS03-03-27地塊幼兒園(R22)。

(3)合并新星路以南HS03-02-16、HS03-02-17、HS03-02-21、HS03-02-22地塊和中間規劃支路,調整其用地性質為醫療衛生用地(A5)、二類居住與商業服務業設施混合用地(R2/B1),并配建菜場一處,建筑面積4500平方米。

圖表:調整前用地性質圖

   

圖表:調整后用地性質圖

2、地塊控制指標調整

(1)容積率調整

圖表:調整前容積率圖

   

圖表:調整后容積率圖

(2)建筑高度調整

圖表:調整前建筑高度圖

   

圖表:調整后建筑高度圖

(3)地塊指標調整一覽表

地塊編號*

用地性質

用地面積

(ha)

建筑密度

(%)

容積率

建筑高度

(m)

混合比例

居住:商業

備注

HS03-03-01

調整前

C2/C3

3.22

45

2.5

45

-


調整后

B1/B2/B3

3.36

45

3.6

120-180

-


HS03-03-07

調整前

C2/C3

1.33

45

2.5

45

-


調整后

B1/B2/B3/R2

1.33

40

2.3

80

3:7

按原控規要求配郵政所

HS03-03-09

調整前

C2

1.87

45

3.0

80

-


調整后

R2/B1/B2/B3

1.87

40

2.2

80

8:2


HS03-03-11

調整前

R2

2.03

30

2.0

45

-


調整后

B1/B2/B3/R2

2.03

40

2.3

80

4:6


HS03-03-12

調整前

R2

1.62

30

2.0

45

-


調整后

B1/B2/B3/R2

1.62

40

2.5

80

4:6


HS03-03-13

調整前

R2

1.08

30

2.2

60

-


調整后

R2

1.08

30

2.3

80

-


HS03-03-17*

調整前

C2

1.00

45

2.8

45

-

原HS03-03-17地塊調整為HS03-03-17、27兩個地塊,其中HS03-03-27地塊為幼兒園,0.49公頃

調整后

R2

0.51

30

2.3

80

-

HS03-02-16*

調整前

S31

0.30

-

-

-

-

此兩個地塊由原HS03-02-16、17、21、22四個地塊與支路合并而成。地塊須預留東西向公共通道;地塊內須配套菜場/凈菜超市一處,建筑面積4500平方米

調整后

A5

0.47

-

-

-

-

HS03-02-17*

調整前

C2

1.31

45

2.8

45

-

調整后

R2/B1

3.47

45

2.5

80

8:2

HS03-02-23

調整前

R2

2.93

30

2.2

60

-


調整后

R2

2.93

30

2.5

80

-


:*地塊編號采用調整后重新編排的地塊號

3、整體布局調整

綜合以上調整內容,規劃對后孫地段HS03進行綜合對比。

圖表:調整前后孫地段HS03規劃圖

  

圖表:調整后后孫地段HS03規劃圖

4、公共服務設施配套

(1)教育設施配套

經調整,后孫地段居住量增加,居住人口隨之增長。根據現行控規對配套設施的測算方法(按戶均110㎡,2.6人/每戶計),本地段約增加人口1589人。在教育設施配套方面,需增加幼兒園2班(新增學齡前兒童約67人),需增加小學3班(新增學齡兒童約108人),初中1.3班(學齡青少年約54人)。

幼兒園配套在本地段內配套解決,小學和初中依托后孫學校。

(2)其他公共服務設施配套

經調整,后孫地段內除現狀已配建的學校以外,其他公共服務設施有:幼兒園、菜場/凈菜超市、社區衛生服務中心等調整至相應位置,如圖所示。規劃配建9班幼兒園一所;配建菜場/凈菜超市一處,建筑面積不小于4500平方米;配建社區衛生服務中心一處,用地面積約0.47公頃;配建郵政所一處。

5、其他

(1)HS03-03-07和HS03-03-09兩個地塊宜進行整體開發,統籌安排地塊之間的交通組織和公共空間聯系,建議做好兩個地塊地下空間一體化利用工作。

(2)HS03-03-11、HS03-03-12、HS03-03-13和HS03-03-17四個地塊宜進行整體開發。在滿足交通功能的前提下,對街巷空間和公共界面進行整體創新設計,道路紅線寬度、線型等在符合設計要求的情況下,允許對其位置作適度調整。

(3)HS03-02-16和HS03-02-17地塊經合并后統籌安排不同功能用地的交通組織,并預留東西向公共通道,控制寬度12米。同時地塊內應滿足菜場、社區衛生服務中心的配建要求。

(4)城市設計控制圖則

為落實城市設計管控要求,本次調整增加城市設計控制圖則內容,具體管控要求包括:①圍繞五江口核心濱水區布置文化、展示、休閑、娛樂等功能,打造標志性公共空間。②HS03-03-01地塊設置標志性建筑,建筑高度120—180米;標志性建筑盡量靠地塊北側布置,且距離五江口藍線控制距離宜不少于100米。③打造沿機場路和沿姚江的城市建筑景觀帶,建筑高度不超過80米。④打造沿姚江、五江河等親水休閑帶和景觀平臺,濱河建筑高度不宜超過20米。⑤注重街巷空間設計引導,重點打造姚江西路濱江綠化景觀和公共空間,控制沿街第一次建筑高度和空間界面;步行街巷空間應注重建筑功能向公共空間過渡和外延,打造組團式連續界面和多元化的空間節點。

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